長(cháng)沙長(cháng)途搬家物流 銀行錢(qián)荒尚未引發(fā)樓市恐慌 住房貸款速度放緩（長(cháng)沙家電物流）

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房地產(chǎn)業(yè)會(huì )不會(huì )成為銀行錢(qián)荒的受害者？

銀行資金短期錯配已經(jīng)帶來(lái)資本市場(chǎng)的恐慌，房地產(chǎn)板塊今天再次遭遇重挫，盤(pán)中，近30只地產(chǎn)股跌幅一度超過(guò)9%，盡管最終大多地產(chǎn)股實(shí)現了跌幅的收窄，但從整體來(lái)看，近日地產(chǎn)股依然在跌。而在24日，已經(jīng)有超過(guò)20只房地產(chǎn)股跌停。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本高度集中的行業(yè)，而銀行正是為其輸送血液的重要通道。銀行已經(jīng)開(kāi)始鬧錢(qián)荒了，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì )迎來(lái)怎樣的變動(dòng)？這兩天，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)內人士必問(wèn)的題目。

“現在的情況還不明朗，關(guān)鍵是要看各家銀行如何調整資金配置，房地產(chǎn)業(yè)的走向取決于此�！敝袊�社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜說(shuō)。

個(gè)人住房貸款速度放緩

銀行錢(qián)荒，最快的反應并非來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)，反倒是來(lái)自個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

24日開(kāi)始，各地都開(kāi)始出現部分銀行暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的消息。

巧合的是，中央國家機關(guān)住房資金管理中心也在24日暫停了部分公積金業(yè)務(wù)。按照其公示的內容，這次的業(yè)務(wù)調整分4步走，6月24日至7月4日，暫停受理住房公積金提取和轉出業(yè)務(wù)；6月26日至7月4日，暫停受理住房公積金匯補繳業(yè)務(wù)；6月28日至7月4日，暫停受理住房公積金全部業(yè)務(wù)。7月5日，恢復辦理公積金的各項業(yè)務(wù)。

為什么要在這個(gè)節點(diǎn)暫停部分業(yè)務(wù)？中央國家機關(guān)住房資金管理中心給出的解釋是：為確保新系統平穩上線(xiàn)運行。

在北京，目前公積金貸款已經(jīng)占到整體個(gè)人住房貸款量的四成，公積金中心提供的貸款數額總體看是一個(gè)巨大的數字。在銀行鬧錢(qián)荒的當口兒，中央國家機關(guān)住房資金管理中心暫停部分公積金業(yè)務(wù)讓很多人難免浮想聯(lián)翩。在北京，公積金分為市管和國管兩部分，國管的公積金業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，市管的業(yè)務(wù)有沒(méi)有變化？

“北京市市管的公積金業(yè)務(wù)并沒(méi)有暫停�！睂�(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)貸款服務(wù)的偉嘉安捷公司企劃經(jīng)理吳昊告訴記者，但由于北京市公積金管理中心對新增公積金貸款申請增加了一項審核內容，導致目前公積金的審批時(shí)間延長(cháng)，不過(guò)業(yè)務(wù)還是正常進(jìn)行。

據吳昊介紹，目前在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，確實(shí)出現了一些變化，但銀行并沒(méi)有暫停這項業(yè)務(wù)。

“銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的速度慢下來(lái)了�！眳顷徽f(shuō)，現在各家銀行都處在年中盤(pán)點(diǎn)的節點(diǎn)上，對個(gè)人住房貸款的審核放款都在往后延，大概到7月中旬就會(huì )正常。從銀行自身來(lái)看，上半年的貸款額度基本已經(jīng)滿(mǎn)了，以往出現這種貸款資金缺口的時(shí)候，央行會(huì )釋放出一些額度出來(lái)，但今年央行卻改變了以往的做法，沒(méi)有松口，導致各家商業(yè)銀行出現貸款額度緊張的局面。

按照吳昊的說(shuō)法，不僅個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)遇到問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)同樣如此。而背后的原因是銀行貸款利潤的下降。

“這個(gè)變化并非出現在這兩天�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴中國青年報記者，在5月中旬的時(shí)候，各地對房地產(chǎn)貸款的審批已經(jīng)收緊。只不過(guò)大家的注意力都集中在房?jì)r(jià)行情，忽略了房地產(chǎn)資金狀況的變化。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，資金、土地歷來(lái)是兩大支柱。這些年來(lái)貨幣超發(fā)已經(jīng)為房地產(chǎn)業(yè)注入了太多太過(guò)豐盛的“血肉”。

在張大偉看來(lái)，這次央行不肯釋放更多的流動(dòng)性，已經(jīng)表明貨幣政策轉向穩中趨緊�！般y行資金緊張，肯定會(huì )明顯影響購房者，因為大部分人買(mǎi)房都需要借助銀行貸款�，F在一些銀行已經(jīng)在提高個(gè)人住房貸款的要求�！�

房地產(chǎn)企業(yè)或將再次分化

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)受到銀行錢(qián)荒的波及，但有意思的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎還未切實(shí)感到寒意。

國內一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中層管理人員告訴記者，目前公司內部還未就此事召開(kāi)過(guò)會(huì )議，從公司高層的態(tài)度來(lái)看，似乎并不太在意銀行錢(qián)荒可能帶來(lái)的變化。

這似乎與業(yè)界的判斷有些偏差。在張大偉看來(lái)，銀行錢(qián)荒導致的貸款收緊，并不會(huì )僅僅對購房者造成影響，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)貸款肯定也會(huì )受到波及，而開(kāi)發(fā)貸款則是房地產(chǎn)企業(yè)圈地蓋樓所需資金的關(guān)鍵。

“對我們公司來(lái)說(shuō)，融資的渠道有很多，這些年，公司對直接融資進(jìn)行了多種嘗試，效果不錯�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)中層管理人員說(shuō)。

所謂直接融資，簡(jiǎn)而言之就是不通過(guò)銀行進(jìn)行資本的募集，其渠道有信托、私募基金、公司債等。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這幾年來(lái)努力嘗試直接融資，是因為有了切膚之痛。

這個(gè)痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當年樓市蕭條的根本原因正是國家收緊信貸，而在那個(gè)時(shí)期，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源就是銀行。

原本會(huì )出現的房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌被全球金融危機打亂，4萬(wàn)億資金的入市解救了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但從那之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。于是，房地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐加快，融資的方式也開(kāi)始多樣化。

就在前幾天，國內一家在香港上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)透出風(fēng)聲，將其原計劃的信貸規模擴大至75億港幣。在3月，這家公司計劃的這筆海外融資的規模還僅僅是30億港幣。據了解，這筆海外融資已經(jīng)獲得了超過(guò)10家銀行的超額認購。

據接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進(jìn)行的這筆海外融資，算下來(lái)利率只有4.8%左右，而在國內，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地產(chǎn)企業(yè)現在對國內資金的依賴(lài)度很低，所以即使此次銀行鬧錢(qián)荒，對其也沒(méi)有太大影響。

并不僅僅是這一家房地產(chǎn)企業(yè)如此，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報告稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(cháng)高達6.5倍。

由此帶來(lái)的是國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銀行借款的下降。A股上市房企中華企業(yè)就是一個(gè)例子，2010年年末，該公司負債結構中銀行借款占到了46.13%，而到了2012年年末，這個(gè)比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負債結構中，信托融資占比為20.36%，2012年年末，這個(gè)數字達到27.02%。

這個(gè)說(shuō)法在一家房地產(chǎn)信托公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢(qián)荒會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成大的沖擊，但如果仔細研究數據就會(huì )發(fā)現，今年上半年銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款是非常充足的，而且由于樓市形勢好，開(kāi)發(fā)商資金回籠快，融資利率一直在下降。

這位工作人員拿出的數據顯示，2012年一些大開(kāi)發(fā)商進(jìn)行信托融資，利率能達到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)做好了資金準備。

“如果銀行錢(qián)荒只是短期變化，那么對許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不會(huì )有實(shí)質(zhì)影響，但那些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能就會(huì )出現資金壓力，從而面臨被市場(chǎng)淘汰�！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，但如果這種錢(qián)荒從現在開(kāi)始長(cháng)期化，那就不好判斷了，可能大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也終將面臨資金壓力。

要反思投資效率

對普通人來(lái)說(shuō)，此次銀行錢(qián)荒帶來(lái)的切身感受并不明顯，但也有不少人由此期望房?jì)r(jià)會(huì )因此下降。

從通常的邏輯來(lái)看，銀行鬧錢(qián)荒會(huì )導致對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款收緊，貸款收緊會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，資金壓力最終會(huì )促使企業(yè)盡快出售手中的樓盤(pán)加快資金回籠。而要加快出售樓盤(pán)，一個(gè)重要的手段就是降價(jià)促銷(xiāo)。當降價(jià)出現的時(shí)候，會(huì )造成整體市場(chǎng)預期的變化，從而會(huì )有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加入降價(jià)促銷(xiāo)的隊伍。

這個(gè)結果會(huì )最終形成嗎？在張大偉看來(lái)，這并非不可能�！�2008年、2011年樓市出現降價(jià)，原因都是銀行信貸收緊，這可以說(shuō)是一個(gè)基本規律。銀行信貸收緊，就意味著(zhù)，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上�！�

而要出現這種狀況，還需要另一個(gè)重要因素。張大偉告訴中國青年報記者，中央此次對銀行流動(dòng)性調整時(shí)，要改變銀行的盈利模式，同時(shí)要引導更多的資金進(jìn)入實(shí)業(yè)。如果這個(gè)預期能夠實(shí)現，更多的資金通過(guò)此次的調整進(jìn)入實(shí)業(yè)，而不是留在房地產(chǎn)行業(yè)，那么房?jì)r(jià)上漲的可能性就會(huì )大幅減小。

但是，引導更多資金進(jìn)入實(shí)業(yè)的預期目的能順利實(shí)現嗎？中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬(wàn)億的投資之后，很多銀行的貸款并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)業(yè)，而是進(jìn)入了地方融資平臺。而這些地方債都是長(cháng)期的債務(wù)，吸納了太多的資金，擠占了實(shí)業(yè)本應得到的資金。

不僅如此，這些地方融資平臺的項目甚至沒(méi)有實(shí)現基本的收入現金流。

“2009年之后，國家大量投資，難免出現魚(yú)龍混雜的現象。很多項目非常差，根本就沒(méi)有盈利能力，這其中就包含一些房地產(chǎn)項目，一些小城市搞了大量的住宅項目，這些項目市場(chǎng)難以消化�！蓖衾�娜說(shuō)，很多項目有問(wèn)題，以致資金根本無(wú)法回流，這就造成了投資的低效甚至是無(wú)效。這些項目把地方融資平臺帶入高風(fēng)險地帶，也將銀行拖下水。

在汪利娜看來(lái)，這次表現出來(lái)的銀行錢(qián)荒，其實(shí)并不是整體貨幣供應量的短缺，國家整體貨幣供應量對應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平來(lái)說(shuō)是充足的，關(guān)鍵是銀行資金的錯配。如果短期內銀行能夠解決資金錯配的問(wèn)題，國家整體經(jīng)濟增長(cháng)依然良好，這個(gè)事情也就過(guò)去了，大多房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )受到多大沖擊。

“透過(guò)這次錢(qián)荒，要反思的是，我們的投資該如何實(shí)現高效�！蓖衾�娜告訴記者，從國家層面看，儲蓄率依然在增長(cháng)，那就意味著(zhù)投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關(guān)的領(lǐng)域，而不能再去擠占實(shí)業(yè)的資金需求。